Opowiedzieliśmy o tym w tym artykule, skorzystaliśmy z tego, że wciąż mieliśmy plik prezentacyjny dla banku, aby zadłużyć się i dokonać inwestycji w wynajem tuż przed wyjazdem na wycieczkę po świecie.

Był to projekt w ramach ustawy Malraux (odnowa starych budynków), który wymagał szeroko zakrojonych prac. Dopiero 18 miesięcy po podpisaniu umowy otrzymaliśmy klucze z powrotem. W międzyczasie podjęliśmy decyzję o kontynuowaniu podróży na czas nieokreślony, więc konieczne było powierzenie zarządzania naszym mieszkaniem agencji zarządzającej wynajmem.

Spieszyliśmy się z kilku powodów:

• Spłacaliśmy kredyt już od kilku miesięcy i ważne było, aby szybko pozyskać najemcę, który sfinansuje miesięczne płatności.
• Gdyby termin oddania kluczy przypadkiem zbiegł się z szybkim wyjazdem do Francji, zostalibyśmy tylko kilka tygodni. To musiało wystarczyć, żeby wszystko działało
• Ponieważ był to program nieruchomości obejmujący cały budynek, wiele podobnych mieszkań miało znaleźć się na rynku wynajmu i obawialiśmy się, że zostaniemy podwojeni i będziemy mieli problemy z wynajęciem naszego mieszkania.

Deweloper nieruchomości współpracował z agencją Foncia i zaoferował nam zarządzanie wynajmem z dwoma korzyściami:

• Preferencyjne stawki w porównaniu z opłatami pobieranymi zazwyczaj przez Foncia
• Fakt, że potencjalni lokatorzy mogą obejrzeć przykładowe mieszkanie, zanim jeszcze zostanie ono ukończone. Potencjalnie interesujące, aby zaoszczędzić czas.

Bardzo chętnie powierzyliśmy nasze mieszkanie Foncia. Ponieważ nie mieliśmy doświadczenia w tej dziedzinie, postanowiliśmy skontaktować się z innymi firmami, choćby po to, by porównać ceny.

Skontaktowałem się z kilkoma z nich poprzez moje wyszukiwania w Google. Niemiła niespodzianka: większość z nich po prostu mi nie odpowiedziała lub zrobiła to kilka tygodni po tym, jak się z nimi skontaktowałem. Ta niedogodność miała jednak tę zaletę, że działał skuteczny filtr.

Byłem jednak mile zaskoczony, gdy szybko skontaktował się ze mną założyciel agencji Ma Gestion Locative

Ma Gestion Locative jest agencją zarządzania wynajmem, która polega na lokalnych agencjach nieruchomości, aby oferować swoje usługi w całej Francji.

Konkretnie rzecz ujmując, Ma Gestion Locative zajmuje się częścią administracyjną (umowy najmu, pobieranie opłat, itp.), podczas gdy lokalna agencja zarządza poszukiwaniem najemców, wizytami, inwentaryzacją wyposażenia w momencie przyjazdu i wyjazdu, itp.

Pierwszym elementem porównania, który mnie interesował były ceny, oto co to daje.

	Opłaty za zarządzanie	Ubezpieczenie nieopłaconego czynszu	OGÓŁEM
Foncia	6,6% W TYM PODATEK	3 % W TYM PODATEK	9,6% W TYM PODATEK
My Rental Management	7,08% Z PODATKIEM	1,90% Z PODATKIEM	8,98% Z PODATKIEM

Opłata za zarządzanie oparta jest na łącznej kwocie pobranego czynszu (wraz z opłatami). Ubezpieczenie od niezapłaconego czynszu jest opcjonalne, ale było ważne dla naszego spokoju ducha.

Mimo, że korzystamy z korzystnych stawek w Foncia, pozostają one droższe niż Ma Gestion Locative, jeśli weźmiemy pod uwagę ubezpieczenie niezapłaconego czynszu. Różnica ta (0,62%) nie jest jednak znacząca. Przy naszym poziomie czynszu, stanowi to różnicę około 60 euro rocznie.

To właśnie dodatkowe koszty mogą stanowić różnicę (koszty poszukiwania najemcy, zarządzanie pracami, inwentaryzacja wyposażenia przy wyjeździe itp.) Foncia przeraziła mnie swoją „skalą kosztów okazjonalnych”, która jest długa jak ręka, natomiast Ma Gestion Locative powołuje się po prostu na ustawę Alur, która reguluje koszty.

Warunki ubezpieczenia od niezapłaconego czynszu są również ważne do zbadania, ponieważ mogą istnieć okresy oczekiwania i pułapy odszkodowań.

Poza tym, miałem dobre odczucia z Ma Gestion Locative, z którym miałem bezpośredni i reaktywny kontakt. Jest to dla nas ważne, ponieważ zazwyczaj znajdujemy się po drugiej stronie świata, więc potrzebujemy niezawodnego i szybko reagującegodostawcy usług.

Równolegle próbowałem znaleźć recenzje w internecie. Nie jest to łatwe, ponieważ agencje zarządzania wynajmem mają dwóch klientów: właścicieli, którzy wynajmują swoje nieruchomości i osoby, które szukają miejsca do wynajęcia. Znajdziemy tu głównie recenzje tych ostatnich (którzy z reguły nie są zadowoleni, gdy zdecydują się opublikować recenzję…).

Nie wykryłem natomiast żadnego „trupa” po stronie Ma Gestion Locative, która, choć jest małym graczem, zbiera 50 mln euro rocznych czynszów, czyli kilka tysięcy nieruchomości. To pewnie śmieszne w porównaniu z Foncią, ale wystarczy, żeby nie być malutkim graczem, który w każdej chwili może zniknąć.

Lokalna agencja nieruchomości, która miała zająć się naszym mieszkaniem, Stéphane Plaza Immobilier La Rochelle, była młodą agencją, która wydawała się mieć już dobrą reputację zgodnie z opiniami, które znaleźliśmy.

To właśnie Ma Gestion Locative i Stéphane Plaza Immobilier powierzyliśmy nasze zarządzanie wynajmem.

Ponieważ nie mieliśmy doświadczenia z wizytą przekazującą, zapytaliśmy agencję, czy mogłaby nam towarzyszyć, na co zgodziła się bezpłatnie. To okazało się ważne, jak agent nieruchomości miał doświadczenie i oko, aby zidentyfikować małe szczegóły, aby poprawić, że nie byłoby widać.

Dlatego byliśmy w stanie zorganizować ten sam dzień:

• Termin przekazania kluczy
• Nominacja do DPE (Diagnostic de Performance Energétique)
• Przekazanie kluczy do agencji nieruchomości

Od tamtego dnia (18 miesięcy temu) nie postawiliśmy stopy w La Rochelle.

Agencja była w stanie:

• Zarządzaj ostatnimi szczegółami do skorygowania z deweloperem
• Zrób zdjęcia mieszkania na potrzeby ogłoszeń o wynajmie
• Zorganizuj wizyty i znajdź najemcę
• Uporządkować spis armatury przy wejściu do mieszkania

Zauważ, że za poszukiwanie najemcy płacono nieco mniej niż miesięczny czynsz bez opłat.

Od momentu przekazania kluczy do przybycia najemcy minęło mniej niż 6 tygodni.

Od 18 miesięcy otrzymujemy czynsz na nasze konto każdego 5 dnia miesiąca przelewem bankowym.

Moje zarządzanie wynajmem jest bardzo reaktywne, czy to przez e-mail, czy przez telefon (mieliśmy mały problem do rozwiązania z syndykiem).

Nasze doświadczenie ma dopiero 18 miesięcy i nie mieliśmy jeszcze żadnych prac do wykonania ani nowego najemcy do znalezienia, ale jesteśmy zachwyceni naszą współpracą z Ma Gestion Locative.

Jedyną złą niespodzianką jest podwyższenie w ubiegłym miesiącu ubezpieczenia za niezapłacony czynsz z 1,9% do 2,5% . To sprawia, że łączne opłaty są prawie na tym samym poziomie, co w przypadku Foncia (jeśli od tego czasu nie wzrosły). Według Ma Gestion Locative jest to pierwszy wzrost od 7 lat, któremu towarzyszy poprawa zasięgu