Nasza inwestycja w wynajem w Nicei. We did it again!

Kilka lat temu zostaliśmy właścicielami kawalerki w La Rochelle, pisaliśmy o tym tutaj.

Sześć lat później właśnie odebraliśmy klucze do kolejnego mieszkania w Nicei. Kupiliśmy je dwa lata wcześniej, gdy byliśmy na drugim końcu świata. Ponownie, ten artykuł to relacja z doświadczeń, a nie porady.

Tym razem korzystamy z usług tego samego doradcy finansowego, który proponuje nam trzy mieszkania z rynku pierwotnego: jedno w Saint-Étienne, drugie w Reims, a ostatnie w Nicei. Kwoty zakupu i szacowane czynsze są różne. Z różnych powodów wybieramy Niceę, bo wydaje się najbardziej dynamicznym miastem, a stosunek czynszu do ceny zakupu wydaje nam się najkorzystniejszy.

Dodatkowo to mieszkanie jest:

• blisko dworca
• 10 minut transportem publicznym od plaży
• blisko uniwersytetów
• dużo transportu publicznego w pobliżu
• dużo restauracji i sklepów w okolicy
• w poszukiwanym sąsiedztwie

Więc to idealna lokalizacja, zarówno pod wynajem długoterminowy , jak i sezonowy. Powiedziano nam, że Nicea słynie z festiwali i całkiem możliwe jest wynajęcie mieszkania na letni miesiąc muzykom, na przykład, i to nie tylko przez Airbnb.

Nie znamy dobrze Nicei, ale nasz notariusz jest z Nicei, a nasz doradca finansowy sprzedawał mieszkania w budynku obok, więc wszyscy mogli potwierdzić, że lokalizacja jest idealna. Pokazałam adres koleżance, która też od kilku lat szukała mieszkania w Nicei – ona również potwierdziła tę informację.

Mając bardzo mało gotówki, kupujemy je bez wkładu własnego, płacimy z własnej kieszeni tylko koszty notarialne, to wszystko. Nasz bank nas wspiera, bo już nas zna, i mamy u nich kredyt hipoteczny. W 2022 roku korzystamy z ostatniego okna możliwości, żeby zadłużyć się maksymalnie na korzystnym oprocentowaniu przez długi okres (20 lat). Pamiętaj jednak, że wskaźnik zadłużenia dla inwestycji w wynajem będzie zawsze nieco wyższy niż dla własnego mieszkania.

W przeciwieństwie do naszego pierwszego projektu w La Rochelle, ten będzie w systemie Pinel (z ulgą podatkową na 12 lat). Miesięczna rata kredytu jest dwa razy wyższa niż czynsz. Oznacza to, że musimy wykazać wysiłek oszczędnościowy przez najbliższe 20 lat. Jednak ta kwota jest na tyle skromna, że możemy sobie na nią pozwolić.

Przypominam, że ta inwestycja jest na nasze stare lata, a nie po to, by zostać rentierami w 100%. Mamy inne źródła dochodów i akceptujemy wysiłek oszczędnościowy na to mieszkanie, by skorzystać z dźwigni kredytu. Mogliśmy też wyjść z systemu Pinel, żeby uzyskać wyższy czynsz, ale po obliczeniach ulgi podatkowe dzięki Pinel są korzystniejsze, a zarządzanie wynajmem długoterminowym wydaje nam się łatwiejsze do wdrożenia. Ale to tylko nasz punkt widzenia. Inni inwestorzy mogliby dokonać innych wyborów.

Wszystko zostało zrobione zdalnie:

• Wybór i prezentacja mieszkań przez doradcę finansowego
• Kontakt z naszym bankiem w sprawie wniosku o kredyt
• Spotkanie z notariuszem online w celu podpisania pełnomocnictwa
• Zlecenie agencji nieruchomości reprezentowanie nas w Nicei
• Odbiór mieszkania przez naszą agencję w Nicei
• Drobne prace stolarskie
• Zakup i instalacja sprzętu AGD
• Poszukiwanie najemcy

Pojechałam do Nicei żeby obejrzeć mieszkanie dwa razy, gdy było w trakcie remontu, aby upewnić się, że jest mniej więcej wykonane zgodnie z planami. Raz padało tak mocno w Nicei, że żłobki były zamknięte, tramwaj nie kursował, powodzie wyrządziły wiele szkód, a ja poszłam obejrzeć mieszkanie, bardzo zadowolona, że w budynku nie było ani kropli wody.
Ale prawdziwego odbioru dokonała nasza agencja i na szczęście, bo nie zauważyłabym drobnych szczegółów i wad, które zostały zgłoszone w dokumencie.

Niestety, między Covidem, wojną w Ukrainie, inflacją, powodziami… to nie była usłana różami droga. Mieszkanie zostało oddane z półtorarocznym opóźnieniem. W tym czasie trzeba było spłacać kredyty, nie otrzymując żadnych dochodów z wynajmu. Były problemy z podłączeniem przez ENEDIS, szkoda wodna, zmiana architekta, zawodni wykonawcy, a przy odbiorze brakowało kilku metrów kwadratowych. Krótko mówiąc.

Ogłoszenie o mieszkaniu było widoczne przez 3 dni na najbardziej znanych portalach z najmem. Agencja musiała je wyłączyć po otrzymaniu 100 zapytań. Wysłano 20 wniosków, spośród których wybrano 5 osób na wizytę. A z tych 5, 3 chciały je wynająć.

Ponieważ to mieszkanie w systemie Pinel, jest przeznaczone dla osób o skromnych dochodach. Spośród 3 wniosków jest jeden, który nie zarabia więcej niż inni, ale bardzo nam się podoba profil. Niestety, wniosek był niekompletny. A ponieważ mamy ubezpieczenie od niepłacenia czynszu, każdy niekompletny wniosek nie kwalifikuje się, więc musieliśmy oddać mieszkanie innemu, bardziej kompletnemu wnioskowi. Więc jeśli szukasz mieszkania do wynajęcia, wiedz, że dochody to nie wszystko. Trzeba też, kontaktując się z agencją, dość szybko podać swoje dochody (przez SMS lub formularz kontaktowy). Następnie miej kompletny wniosek od początku, to ułatwi ci szukanie mieszkania.

To nasz ostatni zakup na planie, jest zbyt wiele nieprzewidzianych sytuacji i złych niespodzianek. Ale nasz plan emerytalny powoli się układa.

P/s: nie jesteśmy ani brokerami, ani doradcami finansowymi, ten artykuł jedynie opisuje nasze doświadczenia. Każde doświadczenie jest indywidualne, a ponieważ to ważna inwestycja, nie będziemy w stanie doradzić konkretnego banku ani podać danych naszych doradców. Dziękujemy za zrozumienie.