Wszystko o SCPI: Inwestowanie w nieruchomości w prosty sposób

Trzy lata temu napisałem artykuł, w którym krótko opisałem, co robimy, aby przygotować się do emerytury. Ten artykuł został udostępniony naszym bliskim, którzy interesują się tym tematem.

Choć inwestowanie na giełdzie czy oszczędzanie w ramach pracowniczych planów kapitałowych nie interesuje wielu, to regularnie otrzymujemy pytania o SCPI.

Ponieważ temat zasługuje na więcej niż 10 minut między serem a deserem, zabieram się za ten artykuł. Celowo uproszczę pewne kwestie, aby artykuł był przystępny dla początkujących, starając się być jednocześnie jak najbardziej precyzyjnym.

Ten artykuł nie jest poradą inwestycyjną. W sprawach pieniędzy bardziej niż w jakichkolwiek innych, doradcy nie są płatnikami. Gorąco zachęcam do zasięgnięcia kilku opinii, aby wyrobić sobie własne zdanie i podjąć decyzje świadomie.

Czym jest SCPI?

Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) – nie mylić z Société Civile Immobilière (SCI) – to struktura inwestycyjna w nieruchomości.

Inwestorzy (wkrótce Ty?) decydują się powierzyć swoje pieniądze firmie zarządzającej, która kupuje nieruchomości. Następnie zajmuje się całą obsługą najmu (ewentualne remonty, poszukiwanie najemcy, pobieranie czynszów, …). W trakcie życia SCPI firma zarządzająca może zdecydować o sprzedaży niektórych budynków i zakupie innych.

To ogromna zaleta SCPI: nie musisz robić absolutnie nic, oprócz zainwestowania swoich pieniędzy.

Jeśli kupujesz nieruchomości bezpośrednio, musisz szukać nieruchomości do zakupu, chodzić na wizyty, negocjować ze sprzedawcą, ubiegać się o kredyt w banku, odwiedzać notariusza, przeprowadzać remonty, znaleźć najemcę (lub agencję zarządzania najmem, …). Nic z tego nie dotyczy SCPI. Inwestujesz pieniądze i spokojnie czekasz na czynsze.

Inwestując w SCPI, stajesz się współwłaścicielem majątku SCPI. Jeśli zainwestowałem 10 000 € w SCPI, która zebrała łącznie 10 milionów euro, posiadam 0,1% majątku.

Firmy zarządzające są regulowane przez AMF (Autorité des Marchés Financiers) i mają obowiązek informowania udziałowców. Otrzymasz zatem kwartalny biuletyn informacyjny oraz raport roczny.

W co konkretnie inwestuje SCPI?

Pierwszą rzeczą, którą należy mieć na uwadze, jest to, że SCPI inwestuje w kilka różnych nieruchomości. To kolejna zaleta SCPI: dywersyfikacja.

Inwestując bezpośrednio w nieruchomości, Twoje ryzyko jest silnie skoncentrowane. Nawet jeśli radzisz sobie dobrze i masz 5 nieruchomości, w przypadku problemów (pożar, niepłacący najemca, pustostan, …) możesz stracić 20% dochodów z dnia na dzień. Istnieją ubezpieczenia zmniejszające ryzyko, ale rozumiesz.

W porównaniu z tym SCPI ma na celu inwestowanie w kilkadziesiąt, a nawet setki różnych nieruchomości. Zawsze będą problemy z niektórymi nieruchomościami, ale dotyczyć będą one niewielkiego procentu majątku SCPI.

Zdecydowana większość SCPI koncentruje się na nieruchomościach „komercyjnych”. Pewnie myślisz o biurach firm, które rzeczywiście stanowią dużą część inwestycji SCPI. Ale mogą to być również mury sklepów, supermarketów, magazynów, hoteli, centrów handlowych, domów opieki…,

O ile mi wiadomo, tylko jedno SCPI kupuje nieruchomości mieszkalne (lokale przeznaczone dla osób prywatnych). Wynika to z kwot inwestycji. Kiedy firma zarządzająca ma 10 milionów euro do zainwestowania, łatwiej jest „kupić i zarządzać jednym biurowcem niż 100 mieszkaniami mieszkalnymi.

Dzięki naszym inwestycjom w SCPI jesteśmy na przykład współwłaścicielami biur Google w Irlandii czy butiku Tesli w Norwegii.

Chociaż istnieją SCPI „ogólne”, większość specjalizuje się w konkretnej tematyce lub obszarze geograficznym.

Na przykład:

• SCPI Pierval Santé buduje majątek w nieruchomościach zdrowotnych (kliniki, domy opieki, gabinety lekarskie, …) we Francji i za granicą
• SCPI Activimmo buduje majątek w nieruchomościach logistycznych (magazyny, centra magazynowe, …)
• SCPI Kyaneos Pierre specjalizuje się w nieruchomościach mieszkalnych

Ponieważ możesz inwestować w kilka SCPI jednocześnie, bardzo łatwo jest zainwestować swoje pieniądze w nieruchomości w sposób niezwykle zróżnicowany:

• Wybierając kilka różnych firm zarządzających
• Geograficznie: jeśli Twoje główne miejsce zamieszkania jest we Francji, może być interesujące inwestować w SCPI, których majątek znajduje się za granicą
• Sektorowo: jeśli uważasz, że logistyka, nieruchomości medyczne, sklepy w centrum miasta, biura w obszarze wielkiego Paryża, … mają przyszłość, znajdziesz SCPI specjalizujące się w tym sektorze.

Jak zarabiam pieniądze? Jakie są stopy zwrotu?

Kiedy posiadasz udziały w SCPI, możesz zarabiać na trzy różne sposoby:

• Czynsze
• Sprzedaż nieruchomości z zyskiem
• Sprzedaż Twoich udziałów z zyskiem

Pobieranie czynszów jest najczęstszym sposobem. Mogą być wypłacane miesięcznie, ale większość SCPI wypłaca je kwartalnie. Co ciekawe, w przeciwieństwie do nieruchomości mieszkalnych, czynsze komercyjne są często indeksowane do inflacji. Co jest istotne w obecnych czasach.

Firma zarządzająca może zdecydować o sprzedaży nieruchomości zakupionej kilka lat wcześniej. Kwota ze sprzedaży zostanie następnie ponownie zainwestowana, ale jeśli jest zysk, zostanie on rozdysponowany wspólnikom.

Każdego roku firma zarządzająca zleca niezależnym ekspertom wycenę majątku SCPI. Może on wzrosnąć lub spaść, a ta zmiana może zostać odzwierciedlona w cenie udziału. Po kilku latach możesz zdecydować się na sprzedaż swoich udziałów i być może osiągnąć zysk.

W 2021 roku SCPI wygenerowały średnio 4,49% zysku przed opodatkowaniem (patrz poniżej).

Ile to kosztuje?

Przy tworzeniu SCPI firma zarządzająca ustala cenę jednego udziału. Cena ta będzie następnie rosnąć lub spadać w zależności od corocznych wycen wartości majątku.

Na przykład, w chwili, gdy to piszę:

• Jeden udział SCPI Pierval Santé kosztuje 200 €, przy pierwszej subskrypcji trzeba kupić co najmniej 5 udziałów.
• Jeden udział SCPI Activimmo kosztuje 610 €, przy pierwszej subskrypcji trzeba kupić co najmniej 10 udziałów.
• Jeden udział SCPI Kyaneos Pierre kosztuje 1 080 €, przy pierwszej subskrypcji trzeba kupić co najmniej 10 udziałów.

Jakie są opłaty?

Kiedy kupujesz udział w SCPI za 1 000 €, cała ta kwota nie jest inwestowana w nieruchomość.

Firma zarządzająca pobiera opłaty subskrypcyjne w wysokości około 10-12%.

Te opłaty subskrypcyjne służą do wynagrodzenia:

• Koszty poszukiwania nieruchomości do zakupu
• Opłaty notarialne
• Ale także prowizję „przedstawiciela handlowego”, który sprzedał Ci udziały

Te opłaty są wysokie. Dla porównania, prowizje maklerskie przy zakupie akcji na giełdzie wynoszą mniej niż 1%.

Potrzeba więc 2-3 lat czynszu, zanim opłaty subskrypcyjne się zwrócą (nie uwzględniając podatków). Inwestycja w SCPI jest inwestycją długoterminową, jeśli sprzedasz swoje udziały rok po ich zakupie, wpływ opłat jest tak duży, że stracisz pieniądze. Minimalny zalecany okres inwestycji to 8 lat.

Dodatkowo firma zarządzająca pobiera opłaty za zarządzanie w wysokości około 8-15% od zebranych czynszów. To odpowiednik opłat, jakie pobierałaby agencja zarządzania najmem za zarządzanie nieruchomością, którą oferowałbyś na wynajem.

W ostatnich latach niektóre nowe SCPI komunikują, że nie pobierają opłat subskrypcyjnych (i próbują zdyskredytować te, które je pobierają). Bądź sceptyczny. Oczywiście, niepłacenie opłat subskrypcyjnych jest świetne, ale jeśli opłaty za zarządzanie są dwa razy wyższe niż średnia, nie ma to żadnego sensu.

Należy również zauważyć, że zaczniesz otrzymywać czynsze dopiero po upływie okresu karencji wynoszącego średnio 3-6 miesięcy, który odpowiada czasowi potrzebnemu firmie zarządzającej na zainwestowanie Twoich środków w nieruchomość.

Podatki i deklaracja dochodowa

Czynsze z SCPI są uważane za dochody z nieruchomości. A we Francji dochody z nieruchomości są mocno opodatkowane.

W praktyce będziesz musiał zapłacić od swoich czynszów:

• 17,2% składek na ubezpieczenia społeczne
• Do tego należy dodać Twoją TMI (Krańcową Stopę Opodatkowania), która zależy od Twoich dochodów i sytuacji rodzinnej

Osobiście moja TMI wynosi 30%, więc płacę 17,2 + 30 = 47,2% podatku od czynszów, które otrzymuję z moich SCPI.

TMI najbogatszych osób wynosi 45%, więc opodatkowanie dochodów z SCPI może sięgać nawet 62,2%!

Dlatego trzeba poważnie przemyśleć, nawet jeśli temat jest złożony, sposób posiadania, o którym wspomnę w następnym akapicie.

Nie będę wchodził w szczegóły, ale ważne jest, aby wiedzieć, że inwestowanie w SCPI posiadające nieruchomości za granicą może być korzystne. Podatki są pobierane u źródła w każdym kraju i opodatkowanie jest zazwyczaj łagodniejsze niż we Francji. Zgodnie z umowami o „unikaniu podwójnego opodatkowania” nie będziesz musiał płacić dodatkowo podatku po francuskiej stronie.

W przeciwieństwie do wynagrodzeń, kwoty otrzymane z tytułu udziałów w SCPI nie są wstępnie wypełnione w rocznym zeznaniu podatkowym. Należy wypełnić deklarację 2044 dotyczącą dochodów z nieruchomości. Spółki zarządzające przekażą Ci IFU (Jednolity Formularz Podatkowy), aby wskazać, jak ją wypełnić. Bądźmy szczerzy, to jest uciążliwe i skomplikowane. Jeśli dodatkowo masz kilka IFU (jedno na każdą spółkę zarządzającą) z nieruchomościami za granicą (dla których trzeba zarządzać ulgą podatkową), przygotuj się na wyrywanie włosów z głowy przez 2-3 godziny rocznie podczas składania zeznania. Pocieszysz się, myśląc, że to jedyny wysiłek, jaki musisz wykonać, a spółka zarządzająca zajmuje się najemcami i remontami 🙂

Różne sposoby posiadania i finansowania

Mam nadzieję, że nadążasz, teraz przechodzimy do najbardziej skomplikowanej części, ale być może też najważniejszej.

Moje pierwsze zakupy udziałów SCPI były dokonane za gotówkę. Mówiąc o gotówce, nie mam na myśli walizki banknotów, ale oszczędności dostępne na moim koncie bankowym. Dziś uważam, że to był błąd, a przynajmniej nie było to optymalne.

Lepiej byłoby pójść do banku i poprosić o pożyczkę na zakup udziałów SCPI, a gotówkę wykorzystać jako wkład własny.

Jeśli mam 10 000 € wkładu własnego, a bank pożycza mi 40 000 €, będę otrzymywać czynsze z 50 000 €, a nie z 10 000 €. To się nazywa efekt dźwigni. Te 40 000 € pożyczone z banku mogą przynosić mi 3% czynszu netto po opodatkowaniu, podczas gdy pożyczam na oprocentowanie 1%, więc bogacę się o różnicę. Będziesz mieć miesięczny wysiłek oszczędnościowy na spłatę kapitału pożyczki, ale kluczowe jest zrozumienie pojęcia dźwigni finansowej, która jest najprostszym sposobem na wzbogacenie się przy bardzo ograniczonym ryzyku.

W chwili, gdy to piszę (listopad 2022), banki znacznie trudniej udzielają kredytów, na znacznie mniej korzystnych warunkach niż w ciągu ostatnich 15 lat, ale są inne rozwiązania do rozważenia.

Jeśli uważam, że moja inwestycja gotówkowa była błędem, to po pierwsze dlatego, że nie skorzystałem z dźwigni zadłużenia. A po drugie, że stworzyłem sobie dodatkowy dochód (czynsze) mocno opodatkowany, podczas gdy nie potrzebuję go teraz (zarabiam dobrze na życie), ale będzie mi potrzebny na emeryturze.

Mógłbym zainwestować w SCPI poprzez ubezpieczenie na życie. Nie będę wchodził w szczegóły ubezpieczenia na życie, które wymagałoby osobnego artykułu. Miej tylko świadomość, że ubezpieczenie na życie to „koperta podatkowa”, w której możesz umieścić pieniądze. Te pieniądze mogą być zainwestowane w różne aktywa (w tym SCPI). Dochody generowane przez te aktywa nie są w ogóle opodatkowane, dopóki nie zostaną wypłacone. Jeśli poczekasz co najmniej 8 lat przed wypłatą pieniędzy, pozostanie niewielka część podatku, ale znacznie korzystniejsza.

Ubezpieczenie na życie jest więc bardzo interesujące, jeśli chcesz inwestować, aby zebrać korzyści „później”. Twoje SCPI będą generować dochody, które będą mogły być reinwestowane bez „tarcia podatkowego” (47,2% podatku w moim przypadku). To sprzyja efektowi „kuli śnieżnej”: moje czynsze z roku 1 zostaną w 100% zainwestowane w udziały SCPI, które w roku 2 wygenerują czynsze, które znowu zostaną zainwestowane…,).

Weź głęboki oddech i przejdziemy do ostatniego rozwiązania, starając się uniknąć bólu głowy (maksymalnie upraszczając).

W zdecydowanej większości przypadków, gdy kupujesz nieruchomość, posiadasz ją na pełnej własności.

Pełna własność składa się z dwóch rzeczy:

• Własność goła (fakt posiadania nieruchomości)
• Użytkowanie (fakt używania lub wynajmowania i pobierania czynszów)

Kupując nieruchomość, można rozdzielić własność gołą i użytkowanie na określony okres, od 3 do 20 lat. Mówimy o czasowym rozdziale własności.

Po co to wszystko?

W moim przypadku jestem zainteresowany inwestycją, ale nie potrzebuję teraz otrzymywać czynszów (które byłyby mocno opodatkowane). Jeśli mogę kupić udziały SCPI z dyskontem, jestem gotów zrzec się czynszów przez X lat. Byłbym wtedy czasowym właścicielem gołej własności, zanim po X latach odzyskam pełną własność (i mam nadzieję, że cena udziału wzrośnie w tym czasie).

To właśnie umożliwia czasowy rozdział własności.

Trzeba wtedy znaleźć drugą stronę, która ma dokładnie odwrotny cel. To znaczy zostać użytkownikiem przez X lat i otrzymywać wyższy czynsz. Zazwyczaj są to firmy, które chcą ulokować swoją dostępną gotówkę.

Weźmy przykład, będzie jaśniej 🙂

Załóżmy, że chcesz nabyć udziały w SCPI Corum Origin za 10 000 €, ale zacząć otrzymywać czynsze dopiero za 15 lat. Dla tego okresu redukcja przewidziana przez spółkę zarządzającą wynosi 40%.

• Zainwestujesz więc tylko 60% z 10 000 €, czyli 6 000 €. Stajesz się gołym właścicielem na 15 lat. Nie otrzymujesz żadnego czynszu. Po 15 latach odzyskujesz pełną własność za 10 000 € (a nawet więcej, jeśli udziały wzrosną w międzyczasie). Wzbogaciłeś się, nie płacąc żadnego podatku.
• Druga strona zapłaci 4 000 €. Będzie użytkownikiem wieczystym przez 15 lat i będzie otrzymywać czynsze, nie od zainwestowanych 4 000 €, ale od 10 000 €. Po 15 latach następuje wygaśnięcie użytkowania wieczystego i nie posiada już nic.

Mam nadzieję, że to jasne, nie wahaj się zadawać pytań w komentarzu, jeśli po kilku przeczytaniach nadal nie jest.

Forma posiadania jest kluczowa dla optymalizacji inwestycji i uzasadnia trochę wysiłku umysłowego.

Moim zdaniem (ale to tylko moja opinia), nie jest korzystne kupowanie za gotówkę aby posiadać SCPI w pełnej własności bezpośrednio.

Jeśli nie możesz (lub nie chcesz) kupować SCPI zaciągając pożyczkę, poważnie rozważ zakup przez ubezpieczenie na życie lub w formie czasowego rozdzielenia własności.

Czy mogę sprzedać moje udziały w SCPI?

Tak.

Powstaje jednak pytanie o płynność SCPI, czyli łatwość ich sprzedaży. Jeśli chcesz sprzedać, musisz znaleźć kupca.

Należy rozróżnić dwa typy SCPI:

• SCPI ze zmiennym kapitałem
• SCPI ze stałym kapitałem

W uproszczeniu, SCPI ze zmiennym kapitałem stale pozyskują nowych udziałowców. Gdy wspólnik chce kupić udziały, spółka zarządzająca najpierw sprzeda mu udziały „oczekujące na wycofanie” (od wspólnika sprzedającego udziały), zanim utworzy nowe.

SCPI ze stałym kapitałem są „zamknięte” i nie tworzą nowych udziałów. Spółka zarządzająca organizuje „rynek wtórny” w celu skojarzenia kupujących i sprzedających. Ale jeśli SCPI nie ma bardzo wysokiej stopy zwrotu, może minąć wiele miesięcy, zanim znajdzie się kupiec, chyba że zgodzisz się sprzedać po cenie niższej niż cena udziału.

Jak dotąd sprzedaż udziałów w SCPI ze zmiennym kapitałem jest szybka, ale nie jest wykluczone, że w kontekście kryzysu gospodarczego sprzedających będzie więcej niż kupujących. Jeśli udziały pozostaną „oczekujące na wycofanie” przez kilka miesięcy, spółka zarządzająca powinna sprzedać jedną lub więcej nieruchomości, aby móc odkupić udziały wspólników. Ale sprzedaż biurowca czy hotelu nie trwa 15 dni.

W każdym razie trzeba pamiętać, że inwestycja w SCPI to lokata długoterminowa. Jeśli możesz potrzebować tych pieniędzy za 6 miesięcy, wybierz inną lokatę.

Jakie są ryzyka?

Ryzyka w inwestycji w SCPI są nieodłączne od ryzyk nieruchomościowych.

• Ryzyko zniszczeń (pożar, szkody wodne, …)
• Zaległości czynszowe
• Trudności ze znalezieniem najemcy
• …

Z tą zaletą, że ryzyka te są rozłożone na dużą liczbę nieruchomości. Jeśli Twoje SCPI posiada 100 budynków i jeden z nich zostanie zniszczony przez pożar, to dramat, ale wpływa to tylko na 1% portfela.

We Francji panuje błędne przekonanie, że ceny nieruchomości mogą „tylko rosnąć”. To nieprawda i możemy to zauważyć w nadchodzących miesiącach z powodu wzrostu stóp procentowych.

Ponadto pojawia się kwestia zmiany zwyczajów. Od czasu covidu praca zdalna mocno się rozwija. Czy w przyszłości będziemy potrzebować tyle powierzchni biurowej? Nie jestem pewien. Wynajem może być trudniejszy, a czynsze będą musiały zostać obniżone.

Tutaj również trzeba myśleć o dywersyfikacji i korzystać z różnorodności SCPI, aby nie inwestować tylko w jeden typ nieruchomości i w jednym obszarze geograficznym.

Wreszcie istnieje ryzyko na poziomie spółki zarządzającej. Może ona… zbankrutować. To byłoby kłopotliwe, ale nie dramatyczne. Nieruchomości należą do wspólników, a nie do spółki zarządzającej. Wspólnicy porozumieliby się na walnym zgromadzeniu, aby powierzyć swój majątek innej spółce zarządzającej.

Jak wybrać SCPI?

Ten artykuł jest już za długi, ale oto kilka elementów do rozważenia przy wyborze SCPI, w które warto inwestować.

• Czy stopa zwrotu jest regularna przez kilka lat? Czy spada?
• Jaki jest wskaźnik zajętości portfela? (a zatem jaki jest wskaźnik pustostanów)
• Jaka jest różnorodność najemców? Jeśli jeden najemca stanowi 50% czynszów i zbankrutuje, będzie to problem.
• Jaka jest wielkość portfela? Im więcej nieruchomości, tym większa szansa, że stopa zwrotu pozostanie stabilna, bez dużych wahań w górę lub w dół.
• …

Czy mogę podać kilka przykładów?

Oto kilka SCPI, w których mam udziały. Jeszcze raz, to nie jest porada inwestycyjna, ale może ukierunkować Twoje badania.

• Corum Origin
• Corum Eurion
• Pierval Santé
• Interpierre Europe Centrale
• Immorente
• Sofidy Europe Invest
• Kyaneos Pierre
• PF Hospitalité Europe

Jak kupować?

Jeśli podjąłeś już decyzję o wyborze SCPI, możesz bezpośrednio skontaktować się z firmą zarządzającą na jej stronie internetowej, aby zapisać się na udziały.

Jednak radzę raczej skorzystać z pomocy doradcy ds. zarządzania majątkiem lub wyspecjalizowanej kancelarii. Zapłacisz dokładnie tyle samo (są oni wynagradzani przez firmy zarządzające, które przekazują im część opłat wpisowych), skorzystasz z ich porad, a oni zajmą się częścią formalności administracyjnych.

Napisz do mnie, jeśli chcesz, abym podał Ci dane kontaktowe osób, z którymi współpracowałem.